标杆房企拿地集体谨慎 一线城市土地现贫富分化

来源:365地产家居网 2014-10-23 09:16

土地市场总是与楼市行情互为因果和风向。

近半年来,楼市成交清淡的现实下,房企在包括一线城市在内的土地市场,表现出“集体谨慎”的特点。与此同时,一线城市一些优质地块一旦入市,仍旧遭遇“疯抢”。

在这种背景下,一线城市的土地市场,近期呈现出流拍与地王并存的贫富“分化”现象。

今年春天以来,持续清淡近半年的楼市成交,正在持续向土地市场传导,一二线城市的土地市场均出现了降温,房企的拿地决策也显得颇为谨慎。

中原地产市场研究部统计数据显示,8月份20家大房企拿地总金额仅为99亿元,其中拿地最多的为保利与融创,其他房企均在土地市场保持克制。9月份首周,20大房企出现“零拿地”现象。

从趋势上看,20大标杆房企购置土地单月额度连续多月锐减,4~8月连续5个月不足200亿元,最近3个月更是在百亿周围徘徊,今年前8个月,20大标杆房企合计拿地仅1829亿元,相比2013年同期的2946.2亿元,减少了1117亿元,同比减少幅度高达38%。

以金地集团为例,2014年上半年,该公司放慢了土地购置步伐,以控制融资需求。据穆迪统计,金地集团上半年新土地购置投入约为人民币64亿元,占同期合约销售额的38%左右。

中原地产首席分析师张大伟认为,标杆房企减少拿地,主要原因是减少库存,他预计,9月全月成交土地额度继续徘徊在低位,下半年房企拿地有可能继续萎缩,全面进入保守状态。

兰德咨询总裁宋延庆则对本报记者分析称,房企缩减拿地规模,与现金流有关。受资金紧张影响,上半年上市房企大都减少了新开工面积和拿地规模,目的显然是减少现金流出。

兰德咨询统计了138家A股上市房企上半年的资产负债率情况,结果显示,有21.7%的企业资产负债率超过80%,47.8%的企业超过70%,资产负债率低于50%的企业仅有21.7%。此外,受上半年房贷政策收紧影响,除了绝大多数中小型房企资产负债率上升,标杆企业负债率也有所上升。截至6月30日,万科的资产负债率是78.93%,同比略增0.93个百分点,富力净负债率82%,同比增加了24个百分点,阳光城的资产负债率是89.7%,净负债率高达488%,大幅增加了284.8个百分点。

亚豪机构市场总监郭毅则认为,在房企资金链逐步紧缩、对后市悲观预期加剧的双重作用下,开发商在土地市场上拿地态度更为谨慎与务实。

贫富分化

进入8月,一线城市土地市场持续低温状态。深圳土地房产交易中心信息显示,深圳8月共有5宗土地出让,其中前海占了4宗,土地出让金共计38.69亿元,同比下降超过60%,9月则仅有2宗土地出让,与往年相比,土地出让数量明显偏少。

8月21日,广州万博地下空间与萝岗笔村宅地出让,前者以7.3亿元的底价成交,折合楼面价9000元/平方米,另一开发区笔村宅地则无人竞价,遭遇流拍。

连北京都出现了流拍。今年8月14日,北京市房山区长沟镇多功能及商业金融用地挂牌出让,这宗地块的规划建筑面积为25.7万平方米,起始价为5.1400亿元,起始楼面价为1999.7元/平方米。最终,因没有房企报价,该地块遭遇流拍。

虽然相对于居住类地块,这一位于六环外的偏远商业地块吸引力有限,但同样是房山长沟镇多功能地块,4月4日成交的长沟镇中心区5号地溢价率就曾达97%,不得不承认,此地块的流拍,与上半年北京楼市成交的持续萎缩有直接关系。

据链家地产市场研究部统计,截至8月20日,北京市已经出让各类土地108宗,成交总价为1430亿元,与2013年同期相比上升51.5%,规划建筑面积为去年同期基本相当。此外,与往年不同的是,今年北京市整体土地市场先热后冷的特点明显,5月以前成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率为43%和37%,而在土地市场经过一段时间的空白后,7月以后成交的经营性用地和其中住宅类用地的溢价率则分别下降到21%和11.5%。

淡市下,受资金和未来市场预期等因素影响,开发商拿地谨慎,但如任志强所言,一线城市仍有一些地块“打得一塌糊涂”,个别“性价比高”的优质地块的入市,仍旧引来房企“疯抢”。

8月20日,北京西城区华嘉胡同地块再度入市,因为不可复制的“绝版优越地理位置”,吸引了华融、SOHO中国、方兴保利联合体等多个品牌房企参与竞价,经过193轮激烈搏杀,该地块以74.6亿元由华融公司竞得,溢价率高达110%,楼面价更是超过6万元/平方米。

上海个别地块也出现激烈竞争。9月5日,上海浦东新区张江南区配套生活基地A1-05地块拍卖,共吸引了23家房企参与竞买,最终溢价率高达89.9%,楼板价达到2.58万元/平方米。

郭毅则预计,下半年若无来自房调政策以及信贷政策层面的放松,楼市下行趋势仍将持续,而随着年底还贷、销售目标完成的时间节点的到来,房企将会承受来自于销售业绩以及资金层面的更大压力,进而在土地市场上将会更加有心无力,预计未来除少数热门地块外,偏远地段、土地属性复杂的地块成交将会频频遇冷,土地市场低价成交、流拍现象仍将会继续增加。返回淮北365房产网>>

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