土地交易招拍挂十年地价攀升 土地财政楼市顽疾

来源:365地产家居网 2014-10-23 09:16

8月20日,位于北京市西城区的华嘉胡同地块迎来现场拍卖。经过长达193轮竞价之后,这宗地块被华融以总代价74.6亿元竞得,折合楼面价为6.34万元/平方米,溢价率达110.14%。在房屋、土地市场双双低迷的背景下,这宗高价地的出台引发广泛关注。

业内人士指出,招拍挂制度进一步挖掘了土地价值,创造出更公平的市场环境,成为房地产业“黄金十年”的重要推手,但同时引发高地价,以及土地财政依赖。在市场供需关系发生逆转的情况下,招拍挂制度的价值将面临重估。

“招拍挂”模式下地价攀升

“就这宗地块的位置而言,6万多的楼面价其实并不算贵。”针对北京华嘉胡同地块,京城某房地产开发商向中国证券报记者表示,与去年成交的农展馆地块相比,前者的价格甚至可称得上“便宜”。与外界诟病的“高地价”不同,业内人士普遍认为,该地块的成交价格颇能体现该区域的价值。

上述开发商表示,只有在更加市场化的招拍挂制度下,土地价值才能被充分挖掘。这也是土地交易市场化改革的重要意义之一。事实上,“71号令”中,还有关于及时缴纳土地出让金、两年内不开发将被收回等规定,这对于土地市场的规范大有裨益。

“土地价值的挖掘,很大程度上是建立在市场公平准入的前提下。”一位接近国土资源部的专家表示,市场化改革之前,国企占据房地产行业主要地位,他们通过划拨和协议的方式获取大量土地,并对市场形成一种相对垄断。但在“8·31大限”之后,土地市场有了一个更加公平的准入平台,更多民间资本进入,土地价值也得以攀升。

近几年来,北京的土地交易中,经常出现多家企业、甚至十几家企业争抢同一宗地块的现象。上述专家表示,在“8·31大限”之前,这种情况甚少出现,土地交易多以更隐蔽的划拨和协议方式出让,不少城市甚至尚未建立土地交易市场。

该专家表示,获取土地是从事房地产开发的第一步。因此,土地出让的市场化改革,意味着房地产行业市场化走出重要一步。随后十年间,房地产业迎来发展迅速的“黄金十年”,大量民企迅速崛起,一些央企也趁机发展壮大。

值得注意的是,在这个过程中,地价出现快速上涨。

北京中原地产首席分析师张大伟表示,在2004年的“8·31大限”之前,北京市的绝大多数土地以协议和划拨的方式出让。按照当时协议出让价格,二环内土地成本约在3000-4000元/平方米左右甚至更低,而在三环和四环等区域,地价多在2000元以下水平,四环外大部分土地处于尚未开发状态。

按照如今的价格水平,这些区域的土地价格已经翻了十倍以上。且随着土地开发范围的扩大,中心区域的“金字塔效应”愈加凸显,土地价值不断上涨。

2009年和2010年,土地价格上涨迅速,各地频繁出现“地王”,以“价高者得”为宗旨的拍卖出让遭遇信任危机。随后,考量“综合实力”的招标出让逐渐推广开来。由于评标过程并不公开,该种方式又引发了公平性质疑。

张大伟表示,招拍挂制度虽然更加市场化,但在配套制度不够健全的情况下,完全以市场化方式来出让土地,势必会造成土地价格非理性攀升。

“土地财政”副作用需消除

在地价上涨的同时,地方政府的财政收入随之增加。

按照现有的财政税收制度,除中央政府计提的少部分农田水利建设等资金外,土地出让金的大部分划归地方财政统一支配。随着地价攀升,土地出让金收入大幅增加。

据国土资源部数据,2013年,全国土地出让合同价款达4.1万亿元,而2004年该项收入为5894亿元。在土地出让实施招拍挂改革的十年来,全国土地出让金收入增长7倍。

山东省南部某市财政系统官员向中国证券报记者表示,由于当地经济发展水平不高,缺乏支柱产业,税收收入匮乏,使得当地财政时常捉襟见肘。在实施大规模房地产开发后,财政紧缩局面明显改善。其中,土地出让和房地产相关税收一度占据地方财政的半数比例。

地方财政宽裕,使得地方政府有余力去开展各项投资。上述接近国土部的专家表示,过去几年,不少地方的基础设施建设明显改善,城市面貌焕然一新,教育医疗等投入也有所加大,这在很大程度上受益于“土地财政”。

与房地产业相关的建材、家具、装修等多个行业也快速扩张,带来大量税收。“对于很多城市来说,房地产业是不折不扣的‘支柱产业’。”上述专家表示。

在充分尝到“土地财政”的甜头后,这项政策的另一面也开始显现。张大伟表示,地方政府对土地财政的接受过程,由习惯最终变成依赖。民间机构发布的数据显示,当前土地出让收入占据地方财政平均比例在4成左右,个别城市甚至超过一半。

张大伟表示,“依赖”表现在两个方面:大量推出土地,以获得更多收入;抬高土地价格,以获得更多收入。这两者的副作用如今已经开始显现。前者体现在,因土地出让过多,超过市场的实际需求,部分城市出现严重的供大于求现象。

后者则体现在,一些地方政府放缓供地节奏,出现土地供应不足的“假象”。事实上,部分地方政府追求“价高者得”的拍卖方式,甚少使用招标出让,目的同样在于获取更高土地收入。

“土地财政”已成为中国楼市难以克服的顽疾。分析人士指出,单单依靠对土地指标的控制,难以对其实现真正遏制。但当前楼市下行、土地出让金收入减少的现状,或将倒逼各地减少对“土地财政”的依赖。

制度有待完善

“很多人对土地招拍挂的印象,往往是与高地价、地王密不可分。实际上,这与市场大势密切相关。”上述接近国土部的专家表示。

他指出,过去十年是城镇化进程加速、房地产市场飞速发展的阶段,在我国现有的土地、财税制度下,出现了地价上涨、房价攀升、“土地财政”等现象。招拍挂制度的出现,加速了这一过程的发生,但并非决定性因素。

“很多人在一个大房子里,面对拍卖师的报价不断举牌,气氛一度推向高潮。这种场景,是那个时代的真实写照。”北京某上市房企开发商表示,从2004年到2013年间,火热的拍卖出让是最具代表性的场景,也最容易让人将招拍挂与高地价联系起来。

但当市场转冷时,开发商就再也没有了竞相举牌的热情。今年以来,各地土地市场冷淡,流标、流拍等现象层出不穷。来自国土资源部的数据显示,今年二季度,各地共上报成交异常交易地块44宗,较上一季度减少46宗,降幅为51%;同比减少更明显,降幅为66%。平均竞价轮次为75次,环比下降10%,同比下降9%。

张大伟表示,最近十年来,招拍挂制度并未发生根本性变革。今年土地市场冷淡,更多体现了供需关系的决定性作用,而非制度本身。

他还表示,如今的市场供需关系发生逆转,不少城市的优质地块也出让殆尽,未来的土地市场将可能继续冷清,地方政府的土地收入也将减少。土地招拍挂制度带来的“副作用”,也将逐渐淡化。

住房供应体系的完善,也将使得这一制度能够更好地发挥作用。“前几年不管什么地块都要拍卖出让,有些普通住房的土地,因为拍卖价格过高,最终盖成了中高端房屋。”上述开发商表示,在“8·31大限”后的很长一段时间内,有关保障房建设的制度处于缺位状态。

他还表示,如今住房供应体系正逐渐完善,“高端靠市场,低端靠保障”的格局初步形成。同时,一些地方在土地招拍挂出让中,设置最高限价,避免出现地价过高的现象。这些配套制度的完善,都有助于招拍挂制度更好地发挥作用。返回淮北365房产网>>

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